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湖州市消保委俗稱“學區房”消費調查報告

時 間:2016/5/23 來 源:; 作 者:
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近年來,市消保委接到不少消費者投訴,因房地產商打出“買房即讀名校”等宣傳,致使不少消費者購買所謂的“學區房”,但部分消費者購買后卻未能就讀。而經教育部門了解,每年劃分的施教區存在變動,不存在“學區房”的說法,那么這種民間俗稱的“學區房”概念如何而來?消費者是否正確理解“學區房”?商品房“傍名校”做法是否合理?為揭露這種層出不窮的偽“學區房”現象,凈化消費環境,提倡消費者理性購買商品房,日前,湖州市消保委組織消費維權義工對俗稱“學區房”市場情況開展消費調查。

一、基本情況

此次消費調查采取兩種形式:一是發放問卷調查表,二是暗訪調查。聯合吳興區、開發區、度假區在社區、企業等地發放消費調查350份。組織消費維權義工進天河理想城、贊成名仕府、海上灣、太陽城四家樓盤及鳳凰路兩家房產中介進行實地暗訪調查。通過對房產商(中介)是否以名校作為該樓盤的宣傳內容;房產商所謂的“學區房”宣傳內容與實際是否相符;房產商(中介)是否有憑證證明所售的樓盤劃入該學校等內容進行調查。從暗訪的結果來看:房地產商(中介)均不以“學區房”作為宣傳內容,且在銷售時也明確告知消費者教育部門的招生政策。但從調查問卷的情況來看,絕大多數消費者卻對“學區房”概念了解不清。

二、調查結果

(一)從消費調查的情況來看:61.78%的消費者目前尚未購買“學區房”且正考慮購買,22.61%的消費者近期準備購買“學區房”;有27.19%的消費者趨向購買仁皇山區域,25.43%的消費者意向鳳凰區域,16.08%的消費者看好湖東區域;有73.93%的消費者表示購買“學區房”用于孩子上學需要;調查發現有44.37%的消費者對“學區房”概念不清楚,37.30%的消費者認為“學區房”就應在學校附近,且能入讀該學校;有85.87%的消費者對教育部門劃分校區的標準政策不了解;對于房價,有51.41%的消費者認為學校附近片區的商品房均價較高,很難接受,但為了孩子沒辦法;34.27%的消費者認為購買理想中的“學區房”單價應在70008000元;40.50%的消費者表示會購買90平方左右的“學區房”;47.44%的消費者表示最擔心購買到“學區房”卻不能如愿進入該學校;有29.34%的消費者有遇到過購買“學區房”卻未能就讀該學校情況。

(二)從實地調查的情況來看:被調查的4家樓盤以及2家中介均未以“學區房”名義來進行房源銷售,且明確告知消費者施教區的劃分,不存在虛假、夸大、欺瞞消費者現象。

三、調查分析

(一)調查中良好的方面

1、房產商未以“學區房”作為宣傳內容

根據調查顯示,天河理想城、贊成名仕府、海上灣、太陽城四家樓盤在銷售過程中均未打出“學區房”口號。只在消費者咨詢該樓盤劃入哪個學校時才謹慎告知。如海上灣銷售中心業務員表示,目前已沒有“學區房”這種稱呼,教育部門統稱為“施教區”,教育系統是根據施教區的劃分來確定學生就讀學校的。在房源銷售時也明確告知消費者,由于目前海上灣附近只有湖師附小西山漾校區,目前該小區適齡兒童就讀該學校,但今后是否有其他學校進入,又該如何劃分未知;贊成名仕府售樓中心業務員也表示,針對消費者咨詢的學校問題,會按照教育部門的招生政策告知消費者。

2、房產中介在推薦房源時較為謹慎

調查顯示,兩家房產中介在推薦房源時基本能做到實事求是,不弄虛作假。消費維權義工以消費者名義走訪鳳凰路兩家房產中介,并以咨詢購買就讀愛山小學的“學區房”。房產中介在推薦房源時較為理性和謹慎,如入讀愛山小學青陽校區,以推薦青塘社區和龍溪苑為主;入讀新愛山小學,以推薦天盛花園和城市之心為主。當消費者表示想購買凱萊國際小區,房產中介也會委婉告知,該小區雖然現在劃分在愛山小學,但隨著生源變動,將來是否能夠繼續就讀未知。

3、大多數消費者購買“學區房”屬剛性需求

調查中顯示,有73.93%的消費者購買“學區房”是用于孩子上學需要,只有26.07%的消費者用于投資。相較于前幾年的炒房行為,近年來消費者投機炒作越來越少,也不再盲目購買“學區房”。

4、消費者購買所謂的“學區房”基本能夠就讀

調查顯示,雖有29.34%的消費者購買“學區房”有遇到不能就讀的情況,但有70.66%的消費者能夠入讀,基本保障消費者的需求。

(二)調查中欠缺的方面

1、一半以上的消費者對“學區房”理解不清

調查顯示,有44.37%的消費者不了解“學區房”,有37.30%的消費者認為“學區房”就應在學校附近,且能夠入讀。一半以上的消費者都是錯誤理解“學區房”。 教育部門明確表示,不存在“學區房”說法。“學區房”只是房地產商和中介炒作的一個概念,也并不是只要在學校附近的商品房就能劃入該學校,這主要還要依據教育部門的招生政策和校區劃分的標準。

2、大多數的消費者對教育部門校區的劃分標準不了解

根據調查顯示,有85.87%的消費者對教育部門校區的劃分標準政策不了解。追其原因,主要是購房時,房地產商已承諾消費者該小區劃入哪所學校,消費者本身不存在憂患意識,也不會過多去關注校區具體劃分的內容和標準。教育部門對施教區的劃分是依據“大穩定,小調整”、“既考慮相對就近,又兼顧生源平衡”的原則,在新生預登記報名的基礎上,結合學校招生規模、生源數量情況,按照房產實際進行劃分的。因為每年的新生數量和具體情況不同,所以各校的施教區可能也會進行相應的調整。

3、近三分之一的消費者有遇到過購買“學區房”卻未能就讀情況

29.34%的消費者遇到過購買所謂的“學區房”卻未能就讀情況。這些情況的出現主要是由于房地產商的不合規宣傳,以及消費者自身相關政策知識的缺乏。

四、建議與意見

(一)房地產商(中介)要嚴格自律,誠信銷售

房地產商作為房產銷售的主體要樹立誠信經營理念。一是嚴格執行相關法律法規。落實國家工商總局出臺的《房地產廣告發布規定》第18條明文規定。房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。今后不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。二是為消費者提供真實信息。房產中介要加強自律,在推薦房源時也不得含有對“升學”的承諾,對周邊的教育設施表述要客觀、真實,不得誤導消費者。三是積極與相關部門溝通聯系。房地產商在開發樓盤之前可與教育部門溝通,了解所開發區域的學位情況,避免因樓盤開發造成學位進一步緊張,將壓力轉嫁給教育部門和學校,造成消費者困惑。

(二)相關部門要加大監督力度

加強對房地產商(中介)宣傳內容的監管、審查和指導,定期組織專項檢查,重點對房地產商印刷的各類宣傳單頁、橫幅,投放的室外廣告牌,通過報刊、網站、電視等宣傳內容進行檢查,對不合規的廣告詞進行嚴厲查處,規范房地產商的經營行為,促進行業健康發展。

(三)教育部門要進一步加強教育引導

通過調查發現,部分家長錯誤認定周邊有學校的就是“學區房”,且能就讀該學校。教育部門要進一步加強對消費者的教育引導,通過網站、學校櫥窗、展板、微博、微信等形式正確引導消費者理解“學區房”的定義,了解施教區劃分的標準和政策,從而正確指導消費者購房。

(四)消費者要學習和了解相關政策、信息

房地產商和中介對“學區房”的夸大宣傳,可能誤導消費者對學校辦學的判斷,助推消費者非理性擇校,人為加劇擇校熱。所以消費者在購房前,可先通過正規渠道了解教育部門的招生政策和校區劃分,如登錄教育部門或學校官網查詢。此外,房地產商承諾的與教育資源有關的事項,消費者也要注意區分,可協商把承諾落實在合同里,讓開發商將入讀學校、入讀條件等的承諾、條款,都寫入合同。如果是開發商的宣傳畫冊、廣告語等,也可以采用搜集證據的辦法進行保存,這樣有便于消費者維權。

 
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